주택임대사업자 장단점, 세제 혜택, 등록 절차

주택임대사업자 장단점, 세제 혜택, 등록 절차

주택임대사업자 등록 절차, 장단점, 각종 세제 혜택에 대해 알아보겠습니다. 2017년 12월 8.2 대책의 일환으로 '임대주택 등록 활성화' 방안을 통해 임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 감면 혜택 등 세제 혜택을 제공하면서 다주택자의 임대사업자 등록을 권장한 바가 있습니다.

 

 

그러나, 다주택자들은 주택 임대사업자로 등록을 해야 할지, 말아야 할지 고민을 하는 경우가 많습니다. 그래서 주택 임대사업자로 등록을 하면 발생하는 장, 단점을 알아보겠습니다.

 

일단 두 가지로 보면, 주택임대 사업자와 민간 임대주택이 있습니다.

 

주택임대사업자란 공공주택 사업자가 아닌 자로 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 민간 임대 주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 사람을 말합니다.

 

민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택을 말하는데, 임대사업자가 법령에 따라 등록한 주택을 말합니다.

 

 

주택임대사업자의 세제 혜택

1. 지방세

- 취득세의 경우, 공동주택 및 주거용 오피스텔 전용면적이 60제곱미터 이하 일 경우 감면 혜택을 받을 수 있는데, 취득세가 200만원을 초과하면 85% 만 감면을 받을 수 있습니다.

 

전용면적 85제곱미터 이상일 경우에도 감면 혜택은 가능하지만, 8년 이상 장기임데 목적으로 20호 이상 취득한 경우만 해당됩니다.

 

- 재산세도 공동주택의 전용면적에 따라 감면 혜택이 다른데, 전용면적 60제곱미터 이하 단기 임대인 경우 최대 50%, 공공지원, 장기 일반은 최대 85% 까지 감면이 가능합니다.

 

그러나, 2세대 이상 임대 목적으로 등록해야만 혜택을 받을 수 있습니다. 다가구 주택도 감면 혜택을 받을 수 있지만, 모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하이면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우가 이에 해당됩니다.

 

 

2. 임대 소득세

단기는 수도권 및 수도권 외에 도시지역의 경우 전용면적 85제곱미터 이하는 30% 감면, 공공지원 장기일반의 경우, 전용면적 100 제곱미터 이하는 75% 까지 감면이 가능합니다. 단, 임대개시일 당시 기준시가 합계 6억 원 이하의 주택은 1호 이상 임대하는 경우에 한해서이고, 기존 2천만 원 이하 임대소득 비과세에는 분리과세되어서, 14% 퍼센트 세율이 적용됩니다.

 

필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율 60%, 공제 금액 400만 원, 미등록시 필요경비율 50%에 공제금액 200만 원으로 적용됩니다.

 

3. 양도소득세

대체로 임대사업자 등록을 하신 분들은 양도세 감면 이유인 경우가 많습니다. 양도세 중과를 피하기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖추고, 임대 게시일 당시 주택가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하이며, 의무 임대기간 8년을 유지하는 됩니다.

 

또한, 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 합니다.

 

 

4. 종합부동산세

종부세 역시 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택으로 등록하면 '합산배제' 즉, 종부세 과세 대상에서 제외되는데, 요건은 임대 개시일 시점에 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 임대 기간이 8년 이상이어야 적용되며(단, 2018년 4월 이전 등록한 경우 5년) 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 합니다.

 

5. 건강보험료

2020년 말까지 등록한 연 2천만 원 이하 분리과세 대상 사업장은 임대의무기간 동안 건보료 인상분이 대폭 감면됩니다.

 

 

'주택임대사업자' 등록 시 단점

1. 긴 의무 임대기간

최소 4년간 임대를 해야 한다.
세금 혜택의 대부분 8년 이상에 집중.
약정 임대기간 내에 주택 처분 시, 과태료 부과, 감면된 세금 추징

주택임대 등록은 최소 4년간 임대를 해야 양도소득세 거주주택 비 가세 특례를 받을 수 있는데, 세금 혜택이 대부분 8년 이상의 집중되어 있다 보니 그 이하는 절세 효과가 좀 적은 편입니다.

 

만약. 약정 임대기간 내에 주택을 처분하게 된다면, 과태료 부가뿐만 아니라, 감면된 세금도 추징됩니다. 주택의 장기간 보유가 힘들면 임대 사업자 등록에 신중해야 하는데, 시, 군, 구청에 양도 신고를 후, 다른 임대사업자에게 주택을 매매한 경우, 과태료나 세금 추징을 받지 않습니다.

 

2. 임대료 상승 제안

임대료 증액률 = 임대료의 5%로 제한
주거비 물가지수
인근 지역 임대료 변동률
임대주택 세대수

의무 임대 기간 동안, 임대료 증액률이 임대료의 5% 로 제안이 되는데, 인상분 산정 시 임대료의 5% 범위에서 주거비, 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려해서 정해야 합니다.

 

 

3. 사업자 현황 신고

표준 임대차 계약서 작성\
임대조건이 변경될 때, 변경 공지 의무
임대 상황에 대한 변경 신고 필수
면세사업자 현황 신고
5월 소득세 신고 납부
신고 및 규정 위반 시, 세금 혜택을 받지 못함

혜택을 받기 위해서는 반드시 표준 임대차 계약서를 작성해야 하는데, 임차인이나 임대조건이 변경될 때마다 공지해야 의무가 있고, 임대 상황에 대한 변경 신고도 필수입니다.

 

매년 전년도 수입 금액 및 임대 현황에 대해 세무서에 면세 사업자 현황 신고를 해야 하며, 5월에 소득세 신고 납부를 해야 하고, 신고를 하지 않거나, 규정을 위반한 경우, 과태료나 각종 세금 혜택을 받지 못할 수 있습니다.

 

 

주택임대업자 등록 절차

일단, 등록 조건이 만족을 해야 합니다. 임대사업자 등록 조건은 주택을 1호 의상 소유하거나, 분양, 매매, 건설 등을 통해서 주택을 소유할 예정인 자입니다.

 

1. 필요 서류

등록신청서
임대사업자별 필요서류 (주민등록표 초본 등)
임대주택별 필요서류 (건물 등기상 증명서 등)

2. 임대사업자 등록 신청

방법은 두 가지가 있습니다. 방문접수와 인터넷 접수 두 가지 방법이 있습니다.

 

- 방문접수 : 본인이 속한 시, 군, 구철의 주택과, 건축과를 방문하셔서 등록

- 인터넷 접수 : 렌트 홈- 홈페이지에서 임대사업자 등록 https://www.renthome.go.kr/

 

 

3. 임대 사업자등록증을 발급

시장, 군수, 구청장이 임대사업자 등록 기준 적합 여부를 판단 후, 임대사업자 등록증을 발급하는데, 임대사업자 등록증 발급 후에 부가가치세 면세 사업자 등록은 세무서에서 하면 됩니다.

 

4. 임대사업자 등록 완료

세무서에 사업자등록 이후 세제 감면 신청을 통해 세제 혜택을 받을 수도 있습니다.

 

사- 소득세 감면 신청 (5월)

- 양도세 감면 신청 (양도 시)

- 종부세 감면 신청 (9월)

- 취등록세 감면 신청 (감면 대상일 경우 즉시)

- 재산세는 별도 신청 없이 자동 감면

 

 

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